国内の注目銘柄を紹介する連載「ログミーFinanceの#銘柄発掘」。ビジネスモデルやファンダメンタルズの分析を通じて、中長期で保有できる優良銘柄の見極め方が身につく実践的シリーズです。今回は、日本都市ファンド投資法人を取り上げます。

KKRをスポンサーとする総合型J-REIT、商業施設軸に幅広く分散投資

日本都市ファンド投資法人（8953）は、商業施設を軸にオフィスや住宅、ホテルなども組み合わせる「総合型J-REIT」です。J-REIT同士の合併やスポンサー交代を経て用途分散を進めてきました。現在は世界最大級の投資会社・KKRをスポンサーに、運用はKJRマネジメントが担っています。

物件数は158件、取得価格は1兆3,253億円です（2025年12月23日時点）。用途別の構成比は商業施設が62.9パーセント、オフィスが30.1パーセント、住宅が4.2パーセント、ホテルが0.9パーセントなどとなっています（2025年11月30日時点）。総合型REITは投資対象が広いため、用途ごとの需給動向を踏まえた機動的な外部成長（物件入れ替えや新規投資）が可能です。一方で、評価が低い用途の物件にバリュエーションが引きずられることで特化型REITに比べて市場評価が低くなる「コングロマリット・ディスカウント」が発生しやすい点には注意が必要です。

稼働率99.4%で高水準、賃料改定による内部成長が分配金拡大のカギ

2025年8月期の稼働率は99.4パーセント。空室が少ない局面であることから、内部成長（テナント入替えや賃料改定による増収）がDPU（1口当たり分配金）を押し上げるカギになりそうです。

LTV37.8%、固定金利比率93.0%で金利上昇リスクを抑制

財務面は、LTV（有利子負債総額÷総資産額）が37.8パーセント、固定金利比率93.0パーセント、平均デットコストは0.87パーセント、平均借入残存期間は4.1年となっています（2025年8月期末）。他の総合型REITと比べると固定金利比率が相対的に高く、金利上昇がすぐ利払いに跳ねにくい構造です。

また、2025年8月期末時点で物件帳簿価額合計1兆2,096億円に対し期末算定価額の合計は1兆4,693億円であり、差額2,596億円が含み益の状態であることから、外部成長の手段として物件入替えを進める余地がある点は押さえておきたいところです。

2026年8月期に売却益5.8億円を全額還元、年間予想分配金利回り約4.76%

直近のトピックとしては2025年12月19日、『JMFビル江戸川橋01』の売却に伴う想定売却益5.8億円（1口当たり80円）を2026年8月期に全額還元し、49期（2026年8月期）のDPU予想を2,950円へ修正すると公表しました。これにより予想DPUは、48期（2026年2月期）が2,952円、49期（2026年8月期）が2,950円で合計5,902円となり、年間予想分配金利回りは約4.7パーセントとなっています（2026年1月19日時点）。

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タイムテーブル
・11:00～11:05
　オープニング
・11:05～11:55
　①大気社（1979）
・12:00～12:50
　②ロゴスHD（205A）
・12:55〜13:45
　③ナック（9788）
・13:55〜14:15
　④Ken氏基調講演
・14:55〜15:45
　⑤J-REIT3社✕ Ken氏によるパネルディスカッション
　 平和不動産リート（8966）
　 三菱地所物流リート（3481）
　 日本都市ファンド（8953）・産業ファンド（3249）

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2026年1月24日（土）11:00開催。日本都市ファンド含む７社が登壇するオンラインIRセミナー

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執筆者プロフィール

執筆：西田哲郎
ライター・コンテンツディレクター。投資歴15年。大きな損失を出したことをきっかけにイナゴを卒業、ビジネスモデルとファンダメンタルズ重視の手法に切り替える。業界紙やスタートアップを経てフリーで投資情報メディアやM&A情報サイトの立ち上げに関わり、現在は主に週刊誌で投資や経済関連の記事を執筆。

※記事内容、企業情報は2026年1月8日時点の情報です。
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